江小亭/发自东莞
“和9月相比，10月份好了很多，我们项目单周能卖出个十几套”城区一在售新盘置业顾问表示道，虽是工作日的晚上，该盘现场仍可见几组客户。
自高层定调“止跌回暖”以来，东莞楼市正迎来明显变化。
来自东莞市住建局每日公布的网签数据统计显示，截至本月30日，全市新房住宅累计网签已突破5000套大关，达5467套，即便是剔除企业人才房等特殊房源，成交量也有2600套左右，相较9月份乃至今年以来所有月份的不足2000套，增量明显。
合富研究院高级分析师李兴旺也提到，东莞虽没有出现像深圳一样的‘日光’或抢房情况，楼市积极的一面同样表现明显，带客量、来访量至少是此前的两三倍以上，成交量也提升了百分之五十左右。
01
市场仍处相对底部
上升空间较大
短期回暖是事实，当拉长时间周期看，不到3000套的新房月成交实际仍处于历史低位水平。
“剔除特殊房源上周东莞全市新房成交量有500多套，相较年内早前每周的两三百套成交，已属高位，但按照东莞的城市体量，新房成交量每周保持在千套左右可以说才算比较正常。”李兴旺对此表示道。
参考过往数据，早于这一轮市场下行调整之前，加之当时受外部大环境影响较小，除去一些个别高峰期的增量，全市每周成交普遍可维持在千套左右。换句话说，现阶段的新房成交仍处于底部修复期，有较大上升空间。
不过，就目前来看，政策利好的刺激效应正在不断减弱。
“高意向客户已经被消化了一波，加上市场本身没有什么新项目入市，缺少能刺激新需求的新热点供应，以及各大项目整体营造的热销氛围减淡，逐步降温属意料之中”一房企营销人士对此提到。
02
以价换量下区域分化加剧
市场短期成交回暖的背后，依旧延续以价换量，尤其非核心板块，低价策略更为直观。
值得一提的是，因价格让利幅度过大，个别合作开发项目不乏还引起回款压力更轻一方的不满，项目内部就营销策略出现矛盾争议。此外，也有市场人士透露，有盘亦出现部分货量或被合作方留下暂不出售情况。
低价冲量的另一面，为响应“止跌回稳”以及刺激客户进场，喊涨的声音同样愈发频现，从多盘了解来看，主要以收回一些诸如国庆等特殊时期的专属优惠为主，如一口价房源、成交送家电、额外砸金蛋等；同时也有不少项目喊出全线产品价格上调，上调幅度普遍在3个点及以内。
而无论是否有落地涨价，“喊涨”都是项目普遍想要传递给市场的信号。
“公司除了万江和凤岗的项目，其他区域的盘都已经上调过价格了，我们预计马上也会调价”万江以在售项目销售人员提到。
“折扣随时都会调整，现在和您说也没啥意义，可能过两天就不一样了”另一城区新盘现场置业顾问更是不愿直面提及项目现有的较大力度折扣体系。
此外，以价换量的主流模式下，面对核心板块在售项目的价格表现友好，随之而来还是不断加剧的成交分化现象。
“东莞的成交贡献主要集中于少数项目，区域以主城、松山湖和滨海湾三大热点片区为主，改善、置换需求不断往核心板块聚集趋势愈发明显。”李兴旺对此表示道。
其还进一步提到，从学校的招生情况亦可见一斑。以南城为例，在回归中心的置业需求上升下，落户南城的市民正越来越多，加上私立转公立的家庭也在增多，使得区域公办生源数量上升显著，就表现来看，多个学校已从去年初一新生的20个班，调整至了今年的30个班。
值得一提的是，东莞的落户政策还在呈现出不断放松趋势，配套、发展更具优势的核心板块随着更多人口流入，吸引力势必将进一步放大。
03
“不可能再差了”
对于后续市场走势，“大概率会好一点”为多位受访人士所提及。
在李兴旺看来，东莞的成交从今年一月份以来，整体的量一直很稳定。“这种低位运转状态持续了很长时间，从某个角度来说，可以认为这已经是市场的底部，再差也就这个水平。”
多位楼盘置业顾问及项目人士也给出类似观点，提到现阶段主要在售盘的让利幅度几乎都到最大，即便是过去一些低拿地成本盘，在补交地价后，利润空间也远没想象中大，不可能无下限让利。
不仅如此，不少急于回款项目更是早已处于亏本销售状态，新房售价逼近或低于拿地楼面价，尤以临深、水乡片区部分在售盘表现尤甚。
如地价1.4万元/㎡的麻涌洪梅两盘，推出的工抵房单价仅1万元/㎡左右；凤岗不少拿地价“2字头”，最早开盘价3.5万元/㎡及以上项目，现在售价也纷纷逼近“1字头”。
与此同时，随着隔壁深圳市场热度的上涨，不少观点亦认为后续也将进一步传导至东莞。
“10月份的深圳楼市动力十足，新房认购更是超过万套水平，如果深圳能够持续稳定回暖，那么在都市圈效应下迟早会影响到东莞，只不过这个热度传导有个过程”国家高端智库CDI研究员宋丁在采访中提到。
“现在的问题在于大的经济形势很难讲，过去的第三季度国家经济走势并不是特别好，现在最后一个季度也是靠政策端发力，包括财政货币政策的扶持，如果政策扶持到位再加上美国方面的降息继续保持，四季度经济有望继续往上走，相应房地产的形势也会更好一点；但如果政策力度不够，房地产市场能不能持续火下去就未必了，一旦一线城市热度难持续，传导力肯定也就更弱”宋丁继续分析道。
东莞属于典型的外贸型城市，一直以来受外部环境影响较大，这轮楼市下行与因外贸出口订单减少导致一些传统制造业受到较大冲击有一定关联。对于后市，也或正如宋丁所强调，“关键还得看大形势和产业调整。”
“要想回到以前的正常水平，可能难度还是非常大，但不管怎样至少现在已经有了好迹象，能看到一些积极变化。”李兴旺补充道。
